伴隨第160號(hào)土地公告推出3幅住宅用地之后，8月上海宅地放量已經(jīng)突破了7月份的高點(diǎn)。 根據(jù)上海土地資源網(wǎng)及上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，在8月1——15日期間，全市市場(chǎng)化住宅用地供應(yīng)已達(dá)到7幅，土地出讓面積合計(jì)約45．94萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)7月全月的供應(yīng)量。 8月上半月已超7月供應(yīng)量 事實(shí)上，從月度整體水平來(lái)看，今年7月上海住宅用地供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到年度高點(diǎn)，共計(jì)推出6幅住宅用地，出讓面積約39．64萬(wàn)平方米，無(wú)論是供應(yīng)土地?cái)?shù)量，還是供應(yīng)土地面積，都直接較6月份翻番。而根據(jù)目前表現(xiàn)，8月居住用地供應(yīng)量再次突破已是事實(shí)。僅8月上半月，上海土地市場(chǎng)就推出了7幅住宅用地，土地出讓面積合計(jì)約45．94萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)了7月全月的住宅用地供應(yīng)總量。 今年住宅市場(chǎng)同比回升明顯，住宅用地供應(yīng)規(guī)模也隨之出現(xiàn)上漲，尤其是7－8月住宅總體交易受天氣炎熱及供應(yīng)不足影響出現(xiàn)階段性降溫，但是宅地供應(yīng)規(guī)模仍節(jié)節(jié)攀升。就在今年1－7月，上海土地市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)性住宅用地供應(yīng)合計(jì)為20幅，出讓面積合計(jì)約131．04公頃，出讓起始價(jià)格為132．77億元，出讓幅數(shù)同比增加8幅，出讓面積和起始價(jià)格也較去年同期分別增長(zhǎng)了84．18％和130．92％。 從區(qū)域來(lái)看，目前，浦東、嘉定和奉賢三區(qū)的土地放量最大，分別供應(yīng)了6幅、6幅及5幅，土地面積分別為36．85萬(wàn)平方米、25．02萬(wàn)平方米和30．24萬(wàn)平方米；而從起始樓板價(jià)來(lái)看，青浦、寶山和浦東新區(qū)位列前三，分別為9533元／平方米、8823元／平方米和8631元／平方米。 值得注意的是，青浦區(qū)共計(jì)推出了3幅住宅用地，其中位于趙巷的2幅宅地起始樓板價(jià)都達(dá)到了1萬(wàn)／平方米左右，因此也拉高了區(qū)域整體樓板價(jià)的水平。浦東的周浦和唐鎮(zhèn)板塊、寶山高境板塊的宅地起始單價(jià)也超過(guò)了1萬(wàn)元／平方米。 截至目前，今年成交的住宅用地中，有溢價(jià)的地塊比重達(dá)到94．12％，同比上升了27個(gè)百分點(diǎn)，宅地平均溢價(jià)率為56％，比去年同期上升34個(gè)百分點(diǎn)，其中，超過(guò)100％溢價(jià)率地塊有2幅。 宅地及商住地可建630萬(wàn)平米 上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，加大土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的是中央管用的調(diào)控手段，今年宅地確實(shí)也呈現(xiàn)出明顯放量跡象，從供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，純住宅及商住用地的比重都有所提升。今年1月到8月中旬，純住宅和商住用地的可建面積已經(jīng)達(dá)到630萬(wàn)平方米，而2012年和2011年的全年水平僅為563萬(wàn)平方米和759萬(wàn)平方米。 供應(yīng)量放大 地價(jià)仍現(xiàn)上漲 然而土地供應(yīng)總量放大仍解決不了房?jī)r(jià)問(wèn)題。龔敏認(rèn)為，首先土地供應(yīng)放大，地價(jià)仍出現(xiàn)上漲，面粉漲價(jià)帶動(dòng)面包價(jià)格上漲毋庸置疑；其次，從實(shí)際供應(yīng)情況來(lái)看，存在板塊供應(yīng)時(shí)間上的錯(cuò)位問(wèn)題，而需求量在沒(méi)有房地產(chǎn)政策出臺(tái)的前提下是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的量，房?jī)r(jià)實(shí)際上受到市場(chǎng)實(shí)際供求的影響，而從一級(jí)土地市場(chǎng)傳導(dǎo)到二級(jí)商品房市場(chǎng)效率不高。當(dāng)前一手商品住宅（剔除配套動(dòng)遷）存量面積為1040萬(wàn)平方米，如果加上近三年來(lái)的土地供應(yīng)，未來(lái)總計(jì)供應(yīng)面積可達(dá)到3000萬(wàn)平方米，目前年度消化規(guī)模在1100－1200萬(wàn)平方米左右。從總體供求關(guān)系來(lái)看供應(yīng)量并不算匱乏。 在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行并不理想和調(diào)結(jié)構(gòu)的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控加碼困難重重，而房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制亦路漫漫?！安贿^(guò)有一點(diǎn)是肯定的，那就是繼續(xù)鼓勵(lì)自住需求，抑制投機(jī)需求，所以對(duì)于當(dāng)前仍猶豫不決的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲必然，該出手時(shí)還要盡快出手。”他這樣表示。 [ 相關(guān)閱讀] 臨港宅地3.56億出讓 成交樓板單價(jià)4161元 上周五，臨港書院社區(qū)B0503居住地塊迎來(lái)出讓，拿地者為上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)投資管理有限公司、上海益流能源（集團(tuán)）有限公司、上海益流實(shí)業(yè)總公司和上海臨港恒實(shí)養(yǎng)老投資有限公司組成的聯(lián)合體，成交價(jià)3．56億元，溢價(jià)率38．7％，成交樓板價(jià)約為4161元/平方米。 據(jù)介紹，這幅地塊位于臨港書院鎮(zhèn)，地塊領(lǐng)取標(biāo)書人數(shù)不少，有50家，但只有2名競(jìng)買人申請(qǐng)競(jìng)買。當(dāng)前，臨港書院鎮(zhèn)的普通房地產(chǎn)開發(fā)尚不成熟，區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目主要集中在泥城鎮(zhèn)和臨港主城區(qū)內(nèi)，臨港書院社區(qū)多為動(dòng)遷配套商品住宅。 此外，根據(jù)要求，地塊容積率雖然小，但不可建設(shè)別墅，只能造多層住宅，如此也會(huì)降低項(xiàng)目整體檔次，從而影響未來(lái)定價(jià)。 目前，臨港書院社區(qū)二手住房?jī)r(jià)格在9000元/平方米左右，這幅地塊最終以4000元/平方米左右的樓板價(jià)成交也屬于市場(chǎng)正常水平。 此外，這次臨港書院宅地的中標(biāo)人主要是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)合體。 其中，臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身就是負(fù)責(zé)實(shí)施臨港新城規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)、管理及招商等工作；益流實(shí)業(yè)在南匯縣南沙工業(yè)區(qū)注冊(cè)成立，主要經(jīng)營(yíng)液化氣石油制品燃?xì)庥镁咴O(shè)備，金屬材料及制品化工原料木材及制品橡塑原料及制品等；益流能源主要承擔(dān)著南匯地區(qū)燃?xì)饨ㄔO(shè)、設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)、服務(wù)等職能，擁有油品供應(yīng)、國(guó)內(nèi)旅游服務(wù)、省際汽車出租、區(qū)域性客運(yùn)業(yè)務(wù)、危險(xiǎn)物品運(yùn)輸、房地產(chǎn)開發(fā)和物流倉(cāng)儲(chǔ)、管道施工、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易等經(jīng)營(yíng)范圍；而恒實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)隸屬上海恒實(shí)投資集團(tuán)，該集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)投資開發(fā)與環(huán)保產(chǎn)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的跨地域民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，目前在成都已投資養(yǎng)老地產(chǎn)，而這次的臨港書院地塊成為臨港的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可能性也頗大。 |
