“當(dāng)時的征地價格很低，每平方米在40元到65元不等，后來政府出讓這些土地時，平均每平方米高達(dá)2萬元?！睆V州小谷圍島的村民何先生見證著村里集體土地被政府征收的過程。他表示，土地增值最大的受益者是政府和開發(fā)商，而村民只是獲得了很小一部分。 記者了解到，由于政府收儲土地時規(guī)定的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)并不依據(jù)市場定價，卻以市場價格將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，兩者的差價可達(dá)數(shù)百倍。地方政府收儲土地時的拆遷補償價格雖然有一定的提升，但其提升的幅度與日益上漲的土地出讓價格相比相差甚遠(yuǎn)。 廣州大學(xué)城征地樣本 何先生所在的小谷圍島，十年前被廣州市政府納入大學(xué)城開發(fā)的征地范圍。“政府當(dāng)年征地時，跟我們提到要靠村民推動廣州的教育發(fā)展，又能推動城市的建設(shè)，我們肯定支持?！焙蜗壬虮緢蠡貞洰?dāng)時的征地情況。 記者查閱多份與當(dāng)年征地相關(guān)的資料發(fā)現(xiàn)，組織征收土地以及拆遷工作的機構(gòu)是廣州市房管局下屬的一個副局級的事業(yè)單位“廣州市土地開發(fā)中心”。而這個廣州市土地開發(fā)中心也是廣州市政府的土地收儲機構(gòu)。 據(jù)悉，廣州大學(xué)城的整體開發(fā)用地為43.3平方公里，面積約1800公頃，征地26000余畝，其中耕地達(dá)24000畝。按照相關(guān)規(guī)定，該征地范圍之大已經(jīng)涉及基本農(nóng)田，遠(yuǎn)超出廣東省國土資源廳審批權(quán)限，必須經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)。而廣州市在對小谷圍島征地之前，并未獲得國務(wù)院的批復(fù)，相關(guān)批復(fù)也并未提及教育科研用地。 有媒體稱，該區(qū)域之所以能繞過國務(wù)院審批的征地辦法是，廣州市政府自行將整個小谷圍島分成39個地塊辦理征地手續(xù)，省、市國土部門特事特辦。 然而，這一區(qū)域的征地工作開展不久后，國土資源部在對全國土地的整頓督查中就指出，廣州市番禺區(qū)小谷圍島通過“化整為零”所征用的土地屬于廣東省政府非法批地，需要重新審批，但此后廣東省卻并沒有提交報批材料，關(guān)于大學(xué)城非法征地的說法也不了了之。 隨后，除了少部分難以解決的征地拆遷個案外，政府對小谷圍島的征地事宜基本在2004年初完成。按照何先生以及多位小谷圍島村民的說法，大學(xué)城第一期的征地面積18平方公里，平均每平方米的征地補償價格不超過100元。而按照廣州市政府的官方數(shù)據(jù)和表述，小谷圍島首期征地拆遷費用為46億元，其村民所獲的補償款項的計算式已屬當(dāng)時征用耕地補償標(biāo)準(zhǔn)的最高限取值。 但即便如此，廣州市政府提供的征地補償費用與這一區(qū)域地塊的市場成交價格仍然天差地別。 對小谷圍島的土地征收完畢后，政府進行拆遷、土地前期開發(fā)，隨后開始陸續(xù)對該區(qū)域的土地進行招拍掛。此后，大學(xué)城的地塊以“廣州土地市場新貴”的身份，屢屢刷新廣州市政府土地出讓的收金紀(jì)錄，這背后離不開大學(xué)城偏重房地產(chǎn)開發(fā)的因素。 記者查閱該區(qū)域相關(guān)地塊的拍賣資料可知，廣州市最早于2003年底對小谷圍島部分村落的地塊進行拍賣，起步價位為每平方米3700元。 2008年土地供應(yīng)市場化之后，大學(xué)城首批地塊進行了公開招拍掛，當(dāng)時的成交紀(jì)錄顯示，三宗地塊中，只有一宗地塊為每平方米3573元，另外兩宗均超過每平方米9000元。 此后，這一區(qū)域的土地平均價格在2009年出現(xiàn)猛增，達(dá)到每平方米兩萬元以上。在這樣的市場行情下，政府推出的大學(xué)城地塊的出讓起始價也逐步提高。五年間，大學(xué)城每一宗土地的出讓金收入都從千萬元漲至數(shù)十億。 廣州市國土房管局的資料顯示，大學(xué)城一共規(guī)劃有22塊住宅用地，面積僅占大學(xué)城整體的2%左右，而目前，住宅用地只剩下寥寥數(shù)宗。 曾參與大學(xué)城房地產(chǎn)開發(fā)的廣州某知名房企人士為記者算過一筆賬，按照坊間的說法，大學(xué)城平均每平方米的征地成本是百元以下，而按照官方“46億征地補償費用”的說法，每平方米的征地成本也不過在250元左右。 |
