十月初，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。上海、北京、廣州等地相繼重申或出臺(tái)新措施，防止房?jī)r(jià)超出年度控制目標(biāo)。 緊急“點(diǎn)剎”抬頭地價(jià) 近日，為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，北京市國(guó)土局宣布暫停10宗地塊出讓。在此之前，本來(lái)可能成為9月最熱地塊的朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)住宅用地在獲得一次報(bào)價(jià)后，也被暫停出讓。此外，原定于9月21日出讓的上海黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)用地也被叫停。除了在土地出讓時(shí)緊急叫停外，上海和北京也相繼發(fā)文重申嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，加強(qiáng)限購(gòu)審核。 多位業(yè)內(nèi)人士將北京和上海兩地的緊急措施稱之為“點(diǎn)剎”，目標(biāo)很明確，就是讓房?jī)r(jià)“減速”。22日于中歐工商學(xué)院舉行的第三屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一明確表示，當(dāng)前以房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)是符合民意的，要抑制房?jī)r(jià)的上漲，首先要抑制土地價(jià)格非理性上漲。 即便如此，土地市場(chǎng)還是出現(xiàn)了明顯的回升態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅20日－26日這7天時(shí)間里，北京就推出10宗地塊，土地出讓金合計(jì)達(dá)118.69億元，而北京上半年的土地出讓金僅144.88億元。 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，最近全國(guó)主要城市高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期。因此，土地市場(chǎng)的異動(dòng)將會(huì)影響樓市調(diào)控成果，在此背景下，地方政府采取措施放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏在情理之中。 限制高端住宅交易 一些城市則暫時(shí)叫停“高價(jià)住宅”的入市。24日晚，廣州市國(guó)土房管局宣布對(duì)市區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限售措施。主要原因是“近期中心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目成交增多，導(dǎo)致總成交量占比提高，造成廣州全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲”。特別是最近珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別高端高價(jià)住宅項(xiàng)目定價(jià)偏高，開(kāi)盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動(dòng)了全市均價(jià)異常上漲，造成市場(chǎng)的不正常波動(dòng)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。基于此，對(duì)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，短期來(lái)看，限售高價(jià)房對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)很有效。當(dāng)前，中央調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅(jiān)決，7月以來(lái)反復(fù)強(qiáng)調(diào)防止房?jī)r(jià)反彈，屬于調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域的一線城市皆不敢掉以輕心。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，北京房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.2%，上海房?jī)r(jià)環(huán)比持平；而廣州環(huán)比上漲0.3%，明顯超過(guò)70個(gè)城市0.06%的平均漲幅?？刂聘邇r(jià)樓盤上市，就會(huì)拉低成交均價(jià)。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，限制高端住宅項(xiàng)目交易的總量和節(jié)奏，并不是新招，事實(shí)上一些城市都會(huì)通過(guò)控制高端住宅預(yù)售證發(fā)放的節(jié)奏和交易中心登記的節(jié)奏來(lái)控制均價(jià)和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。 “這種限售其實(shí)就是控制高端住宅的登記量，購(gòu)房者和售樓處可以先簽訂合同，無(wú)非就是晚幾個(gè)月去交易中心登記而已?！毖ㄐ鄯Q，市場(chǎng)交易并不會(huì)因此而受多大影響，只是如此處理后的均價(jià)數(shù)據(jù)將符合調(diào)控目標(biāo)罷了，可以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。 “嚴(yán)防死守”使房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅上漲的空間 多家機(jī)構(gòu)在報(bào)告中指出，第四季度將是樓市調(diào)控“嚴(yán)防死守”的僵持階段，政策上不會(huì)有任何放松，甚至部分房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市會(huì)采取更加嚴(yán)厲的針對(duì)性措施，確保全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。在此背景下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲空間很難超過(guò)10%。而從房?jī)r(jià)收入比的合理回歸來(lái)看，今后一段時(shí)間房?jī)r(jià)的漲幅將低于人均收入的漲幅。 9月24日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。在此之前，國(guó)土部也發(fā)文要求重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地溢價(jià)率過(guò)高，土地底價(jià)設(shè)定過(guò)高的情況，并密集跟蹤拿地企業(yè)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地。 住建部負(fù)責(zé)人同時(shí)認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)不具備全面反彈的條件。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，隨著前幾個(gè)月購(gòu)房需求的集中爆發(fā)，未來(lái)市場(chǎng)將進(jìn)入溫和釋放期，“金九銀十”量?jī)r(jià)齊升的可能性并不大。如果房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)過(guò)大漲幅，必將招致政策的進(jìn)一步調(diào)控，未來(lái)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率事件。穩(wěn)增長(zhǎng)是長(zhǎng)期訴求，政府會(huì)令樓市保持適度回暖從而提高開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，進(jìn)而把控好供應(yīng)節(jié)奏。 楊紅旭認(rèn)為，隨著美國(guó)QE3的推出，國(guó)際大宗商品價(jià)格會(huì)上漲，使中國(guó)CPI受到輸入性通脹的影響，通脹對(duì)中國(guó)樓市尤其是房?jī)r(jià)上升有一定推動(dòng)作用。但房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。一是政策仍然從緊，投資投機(jī)需求受抑，光靠剛性需求，掀不起大風(fēng)浪；二是開(kāi)發(fā)商存貨偏高。雖然總體庫(kù)存有所下滑，但仍在歷史高位盤整，房企還是得跑量；三是開(kāi)發(fā)商資金偏緊。少數(shù)大企業(yè)資金明顯緩解，眾多中小房企依然資金緊張，“這些因素都不支持房?jī)r(jià)暴漲論”。 |
