10月10日，經(jīng)過100余輪的激烈競拍，備受關注的徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊最終以45億元成交，折合樓板價27055元/平方米，溢價率為42.9%，競得人是保利集團旗下的上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司，以及信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司。45億元的成交總價，也讓該地塊成為今年以來上海的總價“地王”；同一天，長沙方面濱江新城B7地塊被保利萬科的聯(lián)合體成功競得，成交價總計32.56億元，該地塊總使用權(quán)面積約32萬平方米。 有意思的是，今年7月，保利地產(chǎn)剛剛才在北京萬柳地塊的拍賣前意外退出競拍，其公開理由是根據(jù)國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利決定退出與融創(chuàng)地產(chǎn)的聯(lián)合體，不再參與萬柳地塊的拍賣。但時隔不到3個月，保利卻大手筆的拿下兩地“地王”。 10月11日，保利地產(chǎn)董秘黃海在接受《投資者報》記者采訪時表示，當時北京地塊的情況與目前上海地塊不太具可比性，其中樓面價格相差就很大。對于保利來說，更重要的是目前的銷售比較好，在一些土地儲備不足的城市需要補倉。 目前，北京、上海等一線城市的土地仍然是有資金有實力的房產(chǎn)商眼中的香餑餑。業(yè)內(nèi)人士表示，一線和二線城市市場風險比較小。一線與二線城市從整體而言，由于龐大的市場需求，以及有限的土地資源，使得房地產(chǎn)市場供不應求明顯。而從房價收入比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然是可控的。 綠地保利最后競爭 此次徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊拍賣，共有35家開發(fā)商領取了該地塊的標書，最終有4家房企參與了現(xiàn)場競買。這4家房企分別是中海、華潤、保利以及綠地。在現(xiàn)場競買環(huán)節(jié)前半局，叫價主要在保利和中海之間展開；在報價接近40億元時，中海退出，綠地加入競價。 現(xiàn)場競價100余輪，費時超過1個半小時，其間主持人數(shù)度提醒競買人“理性應價、謹慎思考”。每一次競拍的加價，從最初的200萬元，增加到后來的1000萬元，不過之后又回到了500萬元。 業(yè)內(nèi)人士在接受《投資者報》記者采訪時表示，這說明上海的土地市場有熱度，但并不算過熱。該地塊的溢價率為42.9%，也沒有超過50%。對于保利來說，是屬于正常的土地儲備期。 雖然該地塊成為新地王，不過折合樓板價其實只有每平方米27055元，遠低于周邊在建新房的價格，與其周邊的新盤價格每平方米5萬~6萬元相比，樓板價并不算很高。 此外，該地塊周邊有大量上海綠地的樓盤，因此綠地也極為想將其收入囊中，但顯然保利準備得更充分。 業(yè)內(nèi)人士分析，上海綠地在40億元的時候才加入，表明了對該地塊價值的一個看法。而最后為保利所得，還是要看每家房企自己的判斷。不排除在保利的競拍中還有股權(quán)基金參與是其最后拍得的原因之一。 地產(chǎn)商增加土地儲備 今年7月，保利地產(chǎn)在北京萬柳地塊的拍賣前退出競拍。公開理由是正值地產(chǎn)調(diào)控關鍵時期。 10月11日，保利地產(chǎn)董秘黃海在接受《投資者報》記者采訪時表示，當時北京地塊的情況不太具可比性，其中樓面價格相差就很大。據(jù)媒體報道顯示，雖然北京萬柳地塊成交溢價率也只有40%，但是樓面價高達約4萬元/平方米，周邊樓盤均價則在5萬~6萬元/平方米不等。 國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方炎向《投資者報》記者表示，對于單塊的地塊，有很多因素所決定。因此并不能說保利退出北京萬柳地塊的拍賣，就對拿地不重視了。 事實上，之后，保利地產(chǎn)還是在北京有所動作。9月份，首開股份聯(lián)合保利(北京)房地產(chǎn)公司競得大興區(qū)一宗地，成交價13.8億元，土地面積16.78萬平方米。 保利地產(chǎn)董秘黃海表示，目前保利項目銷售不錯，其中有個城市就銷售了100億元，因此公司要補充土地資源，而在補資源過程中，公司會考慮資源相對比較欠缺的城市。上海地區(qū)的資源本來就比較少，沒什么土地儲備；長沙也是，目前只有一個項目在銷售。未來保利還是要優(yōu)先考慮資源不足的城市。 業(yè)內(nèi)人士表示，本輪調(diào)控已持續(xù)兩年，兩年期間絕大多數(shù)大型房企在投資環(huán)節(jié)都表現(xiàn)出謹慎態(tài)度，這導致了在當前這個時間上，相當一部分企業(yè)的土地儲備，尤其是在重點城市的土地儲備出現(xiàn)了短缺，在保利之前，包括萬科在內(nèi)的品牌企業(yè)自下半年以來開始大手筆的在全國范圍內(nèi)購地，聯(lián)系這次保利的高調(diào)亮相，可以想見目前房地產(chǎn)企業(yè)將集中進入一輪補土地庫存的時間點。 而拍賣價格顯然也是一個重要的因素。業(yè)內(nèi)人士表示，從溢價率角度看，今年房企實際拿地成本低于前兩年，2012年來50%以上高溢價地塊占比是近四年來最低點，也是近兩年來房企拿地成本最低的時期。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上海的好地還是想拿，溢價率也不是很高。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方炎認為，今年6月開始，樓市開始回暖，恒大、龍湖、保利等的銷售都在上升。一方面，銷售多，需要補庫存；另一方面，政府也在加大土地供應，因此下半年以來，推地速度加快；第三，對于房產(chǎn)商來說，借此機會，盡量把自己做大。小的房產(chǎn)商沒資金沒能力，大的地產(chǎn)商資金充裕，就會繼續(xù)做大。 |
