這10年，什么產(chǎn)業(yè)的波動最牽動民心?房地產(chǎn)!什么產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了最多的富豪?房地產(chǎn)! 2003年8月31日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》(即“18號文”)，稱房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。這是我國首次明確房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟支柱地位。 此后，房地產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進的發(fā)展。 有報道援引中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長張元瑞的說法稱，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)及其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用，每年可拉動國民經(jīng)濟增長約1.5~2個百分點。住宅建設(shè)增長10個百分點可帶動國民生產(chǎn)總值增長l個百分點。 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 從18.7平方米到31.6平方米 這十年，是中國城市化加速推進的時期，由此帶來的巨大推動力，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的黃金時期。 用數(shù)字說話，更能直接明了地展示從2003年至今，房地產(chǎn)行業(yè)到底發(fā)生了什么。 2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成10106億元，2011年這一數(shù)據(jù)增長為61740億元，幾乎是當年的6倍;2003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積為11.77億平方米，2011年躍升到50.80億平方米。 2003~2011年的9年間，全國城市化率從40.53%提高到51.27%，年均增加1個百分點，城鎮(zhèn)人口從5.24億增加到6.91億，凈增加了1.67億人，年均增加近1850萬人，同期城鎮(zhèn)戶籍人口凈增加了約1億。 得益于快速推進的房地產(chǎn)市場，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。 住房商品化不僅激發(fā)了住房供應(yīng)能力的增加，大大改善了老百姓的居住環(huán)境，更帶來了多方面的經(jīng)濟利益，對國民經(jīng)濟影響深遠。 復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰在一篇回顧十年房地產(chǎn)發(fā)展的文章中指出，2003年全國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資約1萬億元，2011年上升到6.2萬億元，占固定資產(chǎn)投資比例相對穩(wěn)定，保持在20%～22%左右，但占GDP比重翻了將近一番，從2003年的7.48%上升到2011年的13.09%。 不僅如此，2004年之后，中國土地出讓方式發(fā)生重大變化，經(jīng)營性土地以招標、拍賣、掛牌的方式出讓，伴隨著房地產(chǎn)市場的大好形勢，全國土地收入猛增，也讓地方政府獲得了一個很好的財源。 《第一財經(jīng)日報》記者曾算過一筆賬：從1999年到2011年的13年間，全國土地出讓收入為12.75萬億，年均幾乎達到一萬億。這筆錢對于地方政府來說，已成為不可或缺的資金來源。2011年，北京、上海等城市的土地出讓收入超過了千億元。 陳杰表示，住房市場化對住房供應(yīng)和人均住房條件的改善是十分顯著的，總體上保障了人民隨著收入提高而不斷增加的住房改善需求的實現(xiàn)，也基本維護了城市化進程的加速。 但現(xiàn)在回頭來看，陳杰認為，當時對住房供應(yīng)和分配中市場機制作用的強調(diào)，并不是以提高城鎮(zhèn)居民住房福利為主要出發(fā)點，而更多從住宅房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)拉動作用出發(fā)。 調(diào)控，調(diào)控 陳杰的話不無道理，但政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，其實很早就開始了。 最初的調(diào)控出現(xiàn)在2004年，當時的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的苗頭：房價的快速上漲，房產(chǎn)項目的過多上馬以及由此引起的房地產(chǎn)貸款過快擴張。 為抑制房地產(chǎn)投資過快增長，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號文，規(guī)定當年8月31日后，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行交易，俗稱“831大限”，從源頭控制土地供給。另一方面，中國人民銀行兩次提高存款準備金率，收緊銀根，減少房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持。 2005年，政府又連續(xù)出臺了“國八條”、“國十五條”等調(diào)控政策。但是，因為2008年金融危機的爆發(fā)，在4萬億投資的刺激下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)而迎來了又一輪暴漲。 2010年1月國發(fā)[2010]4號文拉開了延續(xù)至今有史以來最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，限購、限貸、房產(chǎn)稅等政策陸續(xù)出臺。 自2010年10月7日“滬十二條”發(fā)布上海商品住宅市場施行限購以來，至今已經(jīng)執(zhí)行兩周年。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，各地投資性投機性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場基本回歸至以“自住需求”為主，樓市調(diào)控已經(jīng)取得顯著成效。 但調(diào)控顯然遠未結(jié)束。國務(wù)院總理溫家寶近日表示，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖。 溫家寶說，今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。 1億人住進保障房 而在調(diào)控中，保障房成為重要的一環(huán)。 在1998年中國城鎮(zhèn)住房制度走向商品化、社會化和貨幣化之前，中國實行的是實物分房，在1998年之后，雖然提出了住房商品化，但實際上在很長一段時間里，仍然是以經(jīng)濟適用房為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主體。 2003年，在上述“18號文”中，經(jīng)濟適用房由“住房供應(yīng)主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，而“住房供應(yīng)主體”被商品房替代。同年，建設(shè)部出臺了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，2006年5月國務(wù)院37號文更是要求各個城市都要在2006年年底前建立廉租房制度。 隨著時間的推移，包括廉租房、經(jīng)適房、公租房、限價房等在內(nèi)的保障房體系逐漸完善。而為了著實建設(shè)好這個體系，政府也投入了巨資。2008年11月，住建部對外宣布了高達9000億元的保障性住房投資計劃。2009年，中國政府第一次對保障房建設(shè)做出明確的規(guī)劃目標：“爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。” 2011年初，中國政府又宣布，計劃在2011起的“十二五”期間新建保障性住房3600萬套，力爭2015年末“城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率達到20%”。 住建部統(tǒng)計顯示，截至2011年底，全國累計用實物方式解決了2650萬戶城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達到11%。如按三口之家計算，總共有近1億人通過不同形式的保障房解決了住房困難。 一旦體量巨大的保障房入市，專家們稱，將對房價產(chǎn)生直接的影響，有助于穩(wěn)定房價，而房價，始終是這一輪調(diào)控的核心目標之一。 |
