財政部部長謝旭人日前透露，開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費和稅收并存是房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀。下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進行“簡并”。 據(jù)了解，目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中至少存在城建稅、教育附加費、土地增值稅等10種稅。 分析人士認為，政府“簡稅”是想通過此舉減少房地產(chǎn)稅收體系中的重復(fù)收稅問題，并以此減少交易環(huán)節(jié)的成本。不過也有專家指出，財政部未來可會走“先簡后增” 的路子。“簡并稅種，減少交易環(huán)節(jié)稅，可能是在為增加持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅做準備?！睆?fù)旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民表示。 龐雜的房地產(chǎn)稅收 謝旭人表示在交易環(huán)節(jié)，稅種太多且重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴重。 對于什么是“簡稅”，同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉認為，就是要對一些重復(fù)征稅的環(huán)節(jié)進行精簡、合并，減少房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的征稅。 由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及行業(yè)多，在每一個交易環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生不小的稅負負擔。 購房者在購置新房時必須繳納契稅、印花稅；而在二手房交易環(huán)節(jié)，賣房人要交個人所得稅和營業(yè)稅，買房人則要繳契稅、印花稅等。 而開發(fā)商在開發(fā)過程中所繳納的各種稅費，遠多于買賣房屋的稅種。 一位政府研究人員告訴記者，在開發(fā)商的成本中，政府因素占了相當大的比重。 “我們對房產(chǎn)綜合成本構(gòu)成進行研究后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的開發(fā)成本約占60%；這其中30%為土地成本，另外30%為材料、運營及財務(wù)成本。而除去開發(fā)商約20%的利潤外，另外有約20%用在了各種稅費的支出上。也就是說政府因素在成本中占近一半，其中稅費約占了整個成本中約二成的比例。”上述研究人員說。 上海一家開發(fā)商告訴記者，在新房交易環(huán)節(jié)開發(fā)商要繳納營業(yè)稅、所得稅、城建稅、土地增值稅、土地使用稅等。除了這些明的稅收，各區(qū)、鎮(zhèn)甚至街道，還有名目繁多的攤派稅收或費用。 就此問題，上海一家房企向記者透露了在開發(fā)中的部分稅費。 “除了土地稅增值等大類的稅種，在具體的開發(fā)環(huán)節(jié)還會遇到很多隱性的稅費，比如教育附加費、城鎮(zhèn)建設(shè)費、市容費。更有意思的是，一些城市的區(qū)里或鎮(zhèn)里已經(jīng)收了環(huán)衛(wèi)費，還要交垃圾清掃費；原因是環(huán)衛(wèi)費是環(huán)衛(wèi)局收的，而垃圾清掃費是鎮(zhèn)里或區(qū)里收的，用于清理建筑垃圾。由于開發(fā)過程中要運輸大量材料，還要向相關(guān)的交通部門繳納名目不同的費用。”上海長寧區(qū)一家開發(fā)商告訴記者，為了保持開發(fā)過程順暢，開發(fā)商不得不繳納種種稅收，這種種開發(fā)環(huán)節(jié)稅和費加起來也是一筆不小的成本。 對于房產(chǎn)稅收過多，上實城開董事局主席兼總裁倪建達近日指出，房地產(chǎn)不是暴利，而是暴稅。 “很多人認為房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，但不如說它是暴稅行業(yè)。所有房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)回報率都遠遠低于銀行等其它相關(guān)行業(yè)。開發(fā)商短時間內(nèi)在一個時間點上結(jié)算的利潤很豐厚，但繳的稅更多?！蹦呓ㄟ_說。 為房產(chǎn)稅鋪路？ 對于房地產(chǎn)中重復(fù)征收稅費的問題，蔡為民指出，很多時候都直接或間接地轉(zhuǎn)化為房價的一部分。 “稅收過多也會推高房價，而這部分成本最終要由購房者來買單。房地產(chǎn)的稅費重，最終都會加重買房者的負擔。”蔡為民在接受記者采訪時表示。 至于簡并的方式，有專家建議在試點房產(chǎn)稅的地區(qū)，將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，甚至也可以將土地增值稅一同并入。 中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為，政府應(yīng)在逐步降低契稅稅率的基礎(chǔ)上逐步廢止契稅?！捌醵愵愃朴诜康禺a(chǎn)的營業(yè)稅，屬于總額征稅而且每次交易都要征稅，重復(fù)征稅嚴重。”施正文認為，未來在房產(chǎn)稅逐步推開且稅率提高的前提下，契稅應(yīng)該廢止。 但上海社會科學院研究員顧建發(fā)指出，契稅被廢止的可能性很小。 “契稅屬于地稅，是地方重要的稅源之一。如果取消契稅，地方上實行的壓力較大。最有可能簡并的是一些小的稅費，比如教育附加費、城市建設(shè)費等。”顧建發(fā)說。 專家認為，房地產(chǎn)的“簡稅”不僅僅是減輕房產(chǎn)交易負擔這么簡單。業(yè)內(nèi)人士認為，謝旭人關(guān)于“簡稅”的主張，其實已經(jīng)指出了未來房地產(chǎn)稅收改革的方向。 “有可能是在為房產(chǎn)稅的推廣和鋪開做準備。因為如果不對交易環(huán)節(jié)減稅，直接征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)的負稅成本無疑會進一步加重?！辈虨槊裰赋?。 謝旭人在談及房地產(chǎn)稅收改革方向的問題時指出，政府正在研究逐步在全國推廣房產(chǎn)稅。謝旭人透露，財政部門將在總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，研究逐步在全國推廣房產(chǎn)稅試點，同時還將推進單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。 “簡化稅收，實質(zhì)上就是要削減一部分交易環(huán)節(jié)的稅收。而減少交易環(huán)節(jié)稅收的同時，有可能增加持有環(huán)節(jié)的稅收?！辈虨槊癖硎尽?/P> 而顧建發(fā)在接受記者采訪時指出，對政府來說，房地產(chǎn)的“簡稅”并不意味著“減稅”。 “房地產(chǎn)整體的稅收應(yīng)該不會出現(xiàn)大幅減少。目前的思路是減少交易環(huán)節(jié)收稅，增加持有環(huán)節(jié)征稅。也就是說，房產(chǎn)交易成本可能降下來了，但房產(chǎn)持有的成本卻可能增加了。而增加的這部分，應(yīng)該是由小業(yè)主承擔的?！鳖櫧òl(fā)表示，未來政府極有可能加大對個人持有房產(chǎn)環(huán)節(jié)的征稅力度。 |
