官方認定的地王，可能并不像市場統(tǒng)計的那么多。 1月15日，國土資源部舉行的新聞發(fā)布會上，國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在談及2012年各地涌現(xiàn)的地王時稱，他們收集了部分 地王的情況，“從地價的角度進行客觀判斷分析，結(jié)論表明2012年以來市場反映強烈的所謂地王地塊，僅有兩宗成交單價超越了2007年以來所在城市的歷史高值，可以稱為地王地塊，其余地塊均不符合判定標準。” 趙松并未透露這兩宗地塊的具體信息。但其“單價歷史高點”的認定方式，卻備受市場關(guān)注。 去年12月，國土資源部土地利用管理司司長廖永林曾要求，各地明確溢價率標準，適時公布本地“地王”的參照標準。 眼下還不清楚趙松的表態(tài)是否代表官方意見。 但一央企開發(fā)商昨日稱，目前地方政府在推地時尚無太多限制，還在看監(jiān)管層怎么定義地王，“監(jiān)管層看重單價，就推大一點的地塊。風頭更緊，就不推核心地塊，或者一塊很好的宅地里配很多商業(yè)辦公（用地）?！?/P> 劍指單價地王？ 按市場慣常的分類，地王一般分為“單價地王”和“總價地王”兩種。按對比時間點的不同，又可分為年內(nèi)地王和歷年地王。 但趙松此番的表態(tài)，更為強調(diào)“歷史成交單價”的概念。 上述央企開發(fā)商認為，就單價和總價地王而言，對市場影響更大的是單價地王，“因為這會直接造成房價高，對購房者影響更大?！?/P> 據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2012年全國經(jīng)營性土地成交單價排名前20位的地塊中，排名榜首的是北京市朝陽區(qū)霞光里5號、6號商業(yè)金融用地，樓板價為37875元/平方米。排名次席的是上海市黃浦區(qū)594（北塊）、596街坊地塊，樓板價34494元/平方米。 但這兩幅地塊均非住宅用地。而且，它們也未必就是趙松昨日所指稱的地王，因為京滬在往年也不乏成交單價更高的地塊。 監(jiān)管層對于地王涌現(xiàn)的擔憂不難理解。 某央企開發(fā)商分析，“政府如果平時推地較少，一旦有較好地塊推出，開發(fā)商自然哄搶，所謂地王就會誕生?！?/P> 他認為，政府也有很多辦法避免地王，“比如想避免單價地王，就把地塊弄大一點，門檻高了，拍地的開發(fā)商就會少了。容積率也是很關(guān)鍵的因素，業(yè)態(tài)不一樣，差別很大。”這家央企在去年曾拿下兩幅被稱作地王的地塊。 但另一央企開發(fā)商則指出，地王很難避免，“現(xiàn)在土地出讓都要走招拍掛，地王只是講講而已。蘇州今天就推20多塊地，供求兩旺?！?/P> 去年12月，國土資源部土地利用管理司司長廖永林曾給出避免出現(xiàn)地王的方法，包括對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應；對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓，等等。 一國企開發(fā)商介紹，地方政府現(xiàn)在尚未特別限制地王。前段時間，某區(qū)正在四處招攬開發(fā)商，推介一塊住宅用途為主、總價超過100億元的地塊。同時，另一區(qū)也在推介一宗單價3.5萬元的高價宅地。 回避溢價率“紅線” 相比之下，讓地方政府感受更為明顯的是50%的溢價率“紅線”。 曾有數(shù)位地方政府官員告訴早報記者，地塊的成交溢價率最好不要超過50%，否則不好交代，但這也很難控制。 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也說，主要還是看成交溢價率，最好別超過50%。但高端地王和平均價格都要看，現(xiàn)在的土地市場有熱度但沒有過熱。一線城市土地稀缺，有熱度，二線城市市場則較為平穩(wěn)，三線城市土地市場過冷，還對房價有負面影響。 上述央企開發(fā)商介紹，現(xiàn)在，土地成交溢價率超過50%，要上報國土部，所以地方政府會盡量避免溢價率高于50%的地塊，免得國土部下來調(diào)查，“起拍價比較難定，定低了，溢價率可能就會超過50%，定高了很可能就底價成交?！?/P> 數(shù)據(jù)上看，去年全國成交的土地溢價率并不算太高。 按中國土地勘測規(guī)劃院的統(tǒng)計，截至2012年12月31日，全年上報異常交易地塊275宗，較2011年的609宗相比，大幅下降；溢價率方面，2012年上報異常交易地塊平均溢價率比2011年的均值降低了30個百分點。其中，第四季度上報異常交易地塊平均溢價率比上季度下降了20個百分點。 趙松昨日稱，與土地供應前低后高的規(guī)律基本一致，全年異常交易隨各地推出的土地量增長而有所增加，但仍低于往年。高溢價成交地塊的溢價率水平仍處于調(diào)控以來的低值，顯示當前土地市場依然處于相對平穩(wěn)期，因市場預期較好導致的非理性追漲并不明顯。（摘錄自騰訊房產(chǎn)上海站網(wǎng)站） |
