上海市政府日前下發(fā)的《關于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》(下稱《意見》)提出，到2020年上海建設用地總規(guī)?？刂圃谝?guī)劃范圍目標內，并適度留出發(fā)展空間。此外，按照國家嚴控建設用地總量和保障新型城鎮(zhèn)化建設的要求，對新增建設用地實行“穩(wěn)中有降、逐年遞減”。 上海此前設定的2020年建設用地規(guī)模目標為3226平方公里。按此計算，在2013年基礎上，全市至2020年的新增建設用地總量應控制在150平方公里以內。業(yè)內人士分析，建設用地總規(guī)?！傲阍鲩L”，意味著上海已將“3226平方公里”作為未來建設用地的“終極規(guī)?！庇枰枣i定。 去年年底舉行的中央城鎮(zhèn)化工作會議強調，“城鎮(zhèn)建設用地特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴大建設用地”。 業(yè)內人士認為，此舉有望改變城市“攤大餅”式發(fā)展模式。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強說，不少城市土地利用率偏低，粗放式發(fā)展較為普遍，一些大城市土地城市化問題尤其嚴重，今后這些問題將有望得到改善。 明確未來供地總規(guī)模，還將進一步強化土地稀缺的預期，會對地價上漲產(chǎn)生推力。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究員盧文曦說，目前開發(fā)企業(yè)扎堆重點城市的趨勢明顯，“總量鎖定”以后，土地市場“僧多粥少”的局面會進一步凸顯。若想從存量市場上獲取土地，隨著拆遷成本越來越高，企業(yè)的利潤空間也會被進一步壓縮，因此，開發(fā)商實力將接受更大考驗。 “減量”同時穩(wěn)定市場供應 既要從嚴控制建設用地的增量，又要穩(wěn)定土地市場的供應，這是國土部門和地方政府面臨的重要問題。 上海財大資源環(huán)境政策與管理研究所所長王克強說：“在一段時間內，我國產(chǎn)業(yè)、民生、公共服務等對土地需求仍十分巨大。在控制增量的同時，必須要加快盤活大量低效粗放利用的存量土地，以避免土地供應市場出現(xiàn)‘斷崖’?！鄙虾Ｊ幸?guī)劃和國土資源管理局局長莊少勤表示，存量用地的調整和優(yōu)化，是破解上海土地資源瓶頸的主要途徑。 工業(yè)用地將是土地存量盤活的重要領域。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國城鎮(zhèn)工礦建設用地中，處于低效利用狀態(tài)就達5000平方公里，占全國城市建成區(qū)的11%。從全國看，從2008年到2012年，我國工礦倉儲用地平均占比33.8%，而住宅用地的供應僅占21.5%，而國外工業(yè)用地的平均占比僅為15%。業(yè)內人士認為，穩(wěn)定土地供應，一方面要提高工業(yè)用地利用率，另一方面要改變目前土地供應結構，降低工業(yè)用地的比重。 上海此次出臺的《意見》提出，“將項目建設、運行質量和綜合效益等相關要素納入土地出讓合同管理”，“實施新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項目用地出讓年期為20年”，“工業(yè)用地出讓價格不低于所在區(qū)域基準地價”等等。 “應更加重視以經(jīng)濟手段倒逼資源利用方式轉變，以有效調節(jié)工業(yè)用地、居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地價格，堅決杜絕工業(yè)用地零地價甚至負地價。”王克強說。 業(yè)內人士還建議，應根據(jù)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)條件，采取拆除復墾、土地收儲、完善手續(xù)等方式分類處置歷史違法用地；建立完善低效用地認定、處置辦法和工作機制，對因政府原因造成的閑置土地，要實施行政問責。 降低土地財政 財政部數(shù)據(jù)顯示，去年地方本級政府性基金收入超過4.8萬億元，增長40.3%，其中國有土地使用權出讓收入占八成以上，總收入超過4.1萬億元，同比增長44.6%。 土地出讓金的大幅增長，與土地供應量及價格“雙增”相關。地價上漲一定程度上反映出我國經(jīng)濟增長的潛質，但地方對“土地財政”過高的依賴度，也是需要迫切解決的問題。 “上海將通過土地利用結構的優(yōu)化促進產(chǎn)業(yè)結構調整和城市功能的完善。”上海市規(guī)劃和國土資源管理局局長莊少勤介紹，對目前上海104個產(chǎn)業(yè)區(qū)塊和195平方公里的規(guī)劃保留工業(yè)用地，將鼓勵提高開發(fā)強度，促進技術升級和產(chǎn)能增加，引導產(chǎn)業(yè)轉型升級，同時將合理發(fā)展研發(fā)總部類產(chǎn)業(yè)，增加公共服務配套，完善園區(qū)和城鎮(zhèn)生活生態(tài)功能。 實際上，在上海一些中心城區(qū)，土地財政已成“過去時”。比如，市中心的靜安區(qū)，其全部可開發(fā)的空間還剩下70萬平方米左右，其產(chǎn)業(yè)結構中服務業(yè)比重已達到98%。在商品住宅市場，該區(qū)去年存量住宅的交易量已是新建住宅的7倍多?！皬拈L遠看，從市區(qū)到郊區(qū)都會面臨土地慢慢用完的問題，只不過我們先遇到了?！膘o安區(qū)政府人士表示，該區(qū)對資源閑置和低效利用現(xiàn)象將持“零容忍”態(tài)度，并通過產(chǎn)業(yè)轉型、升級等實施“二次開發(fā)”和“三次開發(fā)”。
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