讓人民生活得舒心、安心、放心，對(duì)未來(lái)有信心;5年建保障房3600萬(wàn)套。這是2011年年初國(guó)務(wù)院總理溫家寶在與網(wǎng)友在線(xiàn)交流時(shí)的鄭重表態(tài)。
有專(zhuān)家指出，大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效途徑，也是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵一環(huán)。業(yè)界人士指出，保障房建設(shè)可謂“一肩挑兩頭”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年保障房開(kāi)工量達(dá)1000萬(wàn)套，2012年的開(kāi)工規(guī)模也將不低于700萬(wàn)套。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，保障房建設(shè)意味著一個(gè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn);對(duì)地方政府而言，保障房建設(shè)同樣是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“大蛋糕”。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，保障房建設(shè)伴隨著巨大的投資。2011年，建設(shè)1000萬(wàn)套保障性安居工程共需資金約1.3萬(wàn)億元。這部分投資不僅拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)還將成為重要的民生工程。
按照規(guī)劃，到“十二五”末期，20%的住房群體將被保障房覆蓋，而在一些大城市，這一覆蓋面還將有所擴(kuò)大。
“十二五”期間將建3600萬(wàn)套
自上世紀(jì)末房改以來(lái)，不少地方政府著力推進(jìn)商品房建設(shè)，卻無(wú)意間忽略了保障房，讓大量中低收入群體缺乏住房保障。
業(yè)界人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著國(guó)家一系列關(guān)于保障房的政策出臺(tái)，這一現(xiàn)狀正在改變。
按保障房每套60平方米~80平方米計(jì)算，1000萬(wàn)套保障房的總面積將達(dá)到6億~8億平方米，幾乎相當(dāng)于全國(guó)商品房一年的銷(xiāo)售量。
事實(shí)上，更加巨大的保障房規(guī)模正在逐年釋放。按照規(guī)劃，“十二五”期間，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，建成后將覆蓋20%的城市住房群體。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，這只是“保底”規(guī)模，在一些特大城市，這一比例還將有所擴(kuò)大。
對(duì)地方政府而言，在樓市調(diào)控、商品房成交不振的大背景下，保障房投資的補(bǔ)位正在拉動(dòng)當(dāng)?shù)赝顿Y，維持經(jīng)濟(jì)增速。
保障房建設(shè)帶來(lái)的投資無(wú)疑是巨大的。業(yè)界估算，“十二五”期間保障房直接投資將接近5萬(wàn)億元，加上各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，這一過(guò)程將為各地政府和企業(yè)帶來(lái)一塊 “大蛋糕”。據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博)測(cè)算，算上土地開(kāi)發(fā)成本、征地拆遷成本、市政交通配套成本、教育、醫(yī)療配套的成本等，保障房的實(shí)際投資額將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一倍。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，我國(guó)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，“在商品房投資熱情退卻的同時(shí)，保障房正在成為拉動(dòng)投資的主力。”
面臨結(jié)構(gòu)性資金壓力
2011年6月，發(fā)改委發(fā)文，明確允許地方發(fā)行企業(yè)債融資建保障房，繼續(xù)給地方政府開(kāi)辟保障房建設(shè)的“財(cái)路”。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，不少地方已經(jīng)開(kāi)始利用這一平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)保障房的多渠道融資。在一些地方，保障房日漸成為重要的融資工具。
最早開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)保障房的重慶，規(guī)定其公租房和廉租房租金可結(jié)合通脹水平予以調(diào)整，并可在5年后出售給租房者。鄭州、江蘇等地也鼓勵(lì)大企業(yè)承建公租房。
保障房建設(shè)的“重慶模式”不僅提高了企業(yè)的積極性，同時(shí)也得到了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的青睞。據(jù)悉，包括北京、上海在內(nèi)的不少城市紛紛仿效。
重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說(shuō)，重慶的公租房能夠完全平衡好建設(shè)資金。目前，中央補(bǔ)助和市級(jí)財(cái)政已先期投入230多億元，撬動(dòng)了社會(huì)投入250多億元，2011年到2012年開(kāi)工項(xiàng)目所需的600多億元也已基本籌措到位。
按照規(guī)定，保障房項(xiàng)目投資的最低資本金比例為20%。即在完成各項(xiàng)審批的基礎(chǔ)上，只有項(xiàng)目建設(shè)資金的到位率達(dá)到20%，才可辦理保障房開(kāi)工手續(xù)。
但要實(shí)現(xiàn)竣工，剩余的80%資金就必須到位。這意味著，保障房投資的“大頭”將集中在“建設(shè)年”，而非“開(kāi)工年”。
事實(shí)上，保障房資金壓力也呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”特征。陳晟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在5種保障房類(lèi)型中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和棚戶(hù)區(qū)改造住房等“產(chǎn)權(quán)式保障房”能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款，資金壓力不大;廉租房和公租房的投資回報(bào)周期長(zhǎng)，難以吸引社會(huì)資本，資金壓力不小。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政府真正需要承擔(dān)的，是廉租房和公租房的建設(shè)。
著力吸引社會(huì)資本
我國(guó)政府曾多次表態(tài)，要增加政府投入，加大金融支持;同時(shí)拓寬融資渠道，通過(guò)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障房特別是公租房建設(shè)領(lǐng)域。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，伴隨保障房建設(shè)進(jìn)程日漸深入，社會(huì)資本融資也獲得了突破。
據(jù)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，建設(shè)1000萬(wàn)套保障性安居工程需要的1.3萬(wàn)億投資中，8000多億元將來(lái)自社會(huì)，占比高達(dá)六成。
企業(yè)承建是社會(huì)機(jī)構(gòu)建設(shè)保障房的重要方面。據(jù)悉，當(dāng)前企業(yè)建設(shè)保障房的方式主要是配建，即在商品房開(kāi)發(fā)中配建一定比例的保障房。即便保障房利潤(rùn)相對(duì)不高，但除不少?lài)?guó)企外，類(lèi)似萬(wàn)科這樣的民企也越來(lái)越多地投入其中。
對(duì)此，北京天則經(jīng)濟(jì)研究所建議，政府在土地出讓中讓利，吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)的進(jìn)入：對(duì)于保障房建設(shè)，在土地使用上給予不同程度的優(yōu)惠，從全成本的角度來(lái)講，相當(dāng)于政府用土地價(jià)格的折讓作為向保障性住房提供的補(bǔ)貼。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在萬(wàn)科與河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳簽署的協(xié)議中，后者承諾在土地出讓中給予優(yōu)惠。
金融機(jī)構(gòu)融資也是重要方面。在政府主導(dǎo)的融資類(lèi)型中，不少人士建議，加大住房公積金融資的規(guī)模。此外，部分地方政府正在考慮建立的房地產(chǎn)信托基金 (REITs)為保障房融資，也可適度嘗試并推廣。
北京天則經(jīng)濟(jì)研究所學(xué)術(shù)委員會(huì)主席張曙光向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，就股權(quán)性融資而言，非產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保障性住房與基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)似，都具有一次性投資大、運(yùn)營(yíng)期收益穩(wěn)定但無(wú)暴利等特點(diǎn)。
張曙光認(rèn)為，保障房融資可采用BOT(建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交)/TOT(移交-經(jīng)營(yíng)-移交)、融資租賃等模式，潛在投資人可以是各種社會(huì)保險(xiǎn)基金、各種退休共同基金、商業(yè)保險(xiǎn)基金和股權(quán)投資基金(PE)等。
他還認(rèn)為，保障房建設(shè)主體也可以通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行債務(wù)融資，一般是以現(xiàn)金流(包括租金收入及政府承諾的補(bǔ)貼支持)為擔(dān)保發(fā)行債券或信托計(jì)劃。其優(yōu)點(diǎn)是在解決融資問(wèn)題的同時(shí)，為一般市民提供了投資機(jī)會(huì)，也為資本流動(dòng)性提供了出口，有助于緩解通脹壓力。 來(lái)源：中國(guó)工程項(xiàng)目管理網(wǎng)
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