距年底不遠(yuǎn)，財(cái)政吃緊的地方政府紛紛甩賣(mài)土地，地產(chǎn)商也爭(zhēng)先恐后地吃進(jìn)土地。這是否意味著樓市的好日子又回來(lái)了？
距離2012年年底還有近四個(gè)月時(shí)間，地方政府的土地大甩賣(mài)行動(dòng)正在全面鋪開(kāi)。
在北京西二環(huán)外側(cè)，一塊商業(yè)用地已經(jīng)在2012年8月底被掛牌，投標(biāo)保證金達(dá)6.8億元。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，按照土地出讓保證金通常為底價(jià)30%的慣例，這塊建筑面積僅為11萬(wàn)平方米的土地底價(jià)或?qū)⑦_(dá)到22億元，樓面地價(jià)極可能超過(guò)之前名噪一時(shí)的北京萬(wàn)柳地王。
幾乎在同一時(shí)間，北京市土地儲(chǔ)備中心將甩賣(mài)另外27塊經(jīng)營(yíng)性土地，這其中包括14塊住宅用地（該數(shù)量與前8個(gè)月成交的住宅地塊持平）。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月份北京土地成交金額極有可能超過(guò)200億元——2012年前8個(gè)月只賣(mài)出244億元的北京市政府，終于發(fā)力了。
北京金融街的準(zhǔn)地王，是中國(guó)正在拉開(kāi)帷幕的賣(mài)地潮一個(gè)縮影。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份全國(guó)10個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)成交建面達(dá)2858萬(wàn)平米，環(huán)比上漲30%。而到了9月份，各地推地節(jié)奏更至高峰期。包括北京、上海、廈門(mén)等多個(gè)城市密集推地，所推出的土地?cái)?shù)量之多、面積之大近幾年來(lái)均不多見(jiàn)。
缺錢(qián)的地方政府
為了給樓市降溫，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列舉措。盡管人們已經(jīng)料到這些舉措會(huì)導(dǎo)致土地銷(xiāo)售下滑，但下滑的速度似乎太過(guò)突然。
2010年之后，北京市的土地市場(chǎng)一路下行。2012年前8個(gè)月，北京市政府的賣(mài)地計(jì)劃幾乎“卡住了”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月北京僅成交土地95宗，成交土地總價(jià)款為244.6億元，同比下降63.5%。這一數(shù)字為北京土地出讓金5年來(lái)最低，更與900億元的全年目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。
這其中，2012年3月、5月和8月，北京住宅用地甚至出現(xiàn)“零成交”?！叭绱耸湛s，政府似乎也未預(yù)料到?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志向南方周末記者表示。
與之相應(yīng)，北京財(cái)政收入呈現(xiàn)銳減態(tài)勢(shì)。北京市財(cái)政局發(fā)布的財(cái)政收支情況顯示，1至7月，北京地方公共財(cái)政預(yù)算收入累計(jì)完成2092億元，同比增長(zhǎng)7.9%，增速回落了近20個(gè)百分點(diǎn)。
“增速放緩意味著北京未來(lái)幾個(gè)月財(cái)政收入增速必須超過(guò)14.7%，才能實(shí)現(xiàn)年初預(yù)定的全年10%左右的增長(zhǎng)目標(biāo)?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇稱。
拖累財(cái)政收入增長(zhǎng)的一大因素就是土地收入的大幅下滑。2012年北京市政府性基金預(yù)算收入為1060.6億元，計(jì)劃完成土地出讓金收入為900億元，但前8個(gè)月的數(shù)據(jù)太過(guò)難看。
一位接近北京市稅務(wù)部門(mén)的知情人士透露，為保障稅收，地稅部門(mén)還特別在可以抓住的稅源上，加強(qiáng)了征管力度。5月份過(guò)后，北京各區(qū)縣主管財(cái)稅的領(lǐng)導(dǎo)即紛紛召集各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，開(kāi)會(huì)的目的只有一個(gè)：望大家能幫“缺錢(qián)”的政府一把，預(yù)繳四季度稅收。
面臨土地收入影響財(cái)政增幅困境的地方政府遠(yuǎn)不止北京一地。中國(guó)國(guó)土部公布數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量為4.72萬(wàn)公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%；而財(cái)政部數(shù)據(jù)則顯示，上半年全國(guó)財(cái)政收入累計(jì)63795億元，增長(zhǎng)12.2%，收入增幅同比回落達(dá)19個(gè)百分點(diǎn)。
有媒體統(tǒng)計(jì)全國(guó)31個(gè)省份前6個(gè)月財(cái)政收入數(shù)據(jù)，并對(duì)比年初設(shè)定的財(cái)政收入目標(biāo)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)有近四成地方政府在時(shí)間過(guò)半的情況下，并未完成一半的財(cái)政收入任務(wù)。
搶收土地財(cái)政
“今天我們誠(chéng)懇地拉開(kāi)架勢(shì)、擺開(kāi)臺(tái)面，邀請(qǐng)各地地產(chǎn)商匯聚溫州。溫州準(zhǔn)備好了，廣大地產(chǎn)客商，你們準(zhǔn)備好了嗎？”
2012年8月27日，在溫州市人民大會(huì)堂舉行的一場(chǎng)推介會(huì)上，溫州市市長(zhǎng)陳金彪親自出面當(dāng)推銷(xiāo)員，向來(lái)自全國(guó)的地產(chǎn)商吆喝起土地來(lái)。當(dāng)天，溫州共推出52宗地塊，總面積達(dá)3220畝，包括住宅用地11宗886畝、商住用地9宗472畝以及商服用地29宗1831畝等——此次推出3220畝凈地，是過(guò)去幾年推出凈地的總和。
也是在8月27日，杭州一天賣(mài)出了7宗土地，一次性獲得出讓金54.38億元。這也是杭州主城區(qū)近3年來(lái)的單日供地?cái)?shù)量最高紀(jì)錄，沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)言中的年度地王，也沒(méi)有看到設(shè)想中的房企“廝殺”，5宗直接以起拍價(jià)成交，龍湖和萬(wàn)科均以底價(jià)拿走奧體單元宅地及普福宅地。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30%，創(chuàng)年內(nèi)新高。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱，伴隨市場(chǎng)回暖，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是地方政府對(duì)于后續(xù)的市場(chǎng)預(yù)期都有所好轉(zhuǎn)，各地土地出讓部門(mén)根據(jù)目前市場(chǎng)的預(yù)期，也加大推地的節(jié)奏、推地的力度。
于是在9月份，北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門(mén)等地都將迎來(lái)近年來(lái)罕見(jiàn)的“推地潮”。根據(jù)上海市國(guó)土局的信息，9月上海市將推出26幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中包括6幅純宅地，2幅商住綜合用地，15幅商業(yè)、商辦用地，以及3幅動(dòng)遷房用地。上述土地的起始價(jià)就達(dá)101.04億元。
在經(jīng)歷了慘淡的上半年后，中國(guó)土地市場(chǎng)似乎在9月份迎來(lái)爆發(fā)期。
從現(xiàn)金為王到拿地為王
仿佛一夜之間，開(kāi)發(fā)商的策略也從現(xiàn)金為王，轉(zhuǎn)向拿地為王。過(guò)去兩個(gè)月多家房企拿地規(guī)模均超過(guò)上半年總和。
最為激進(jìn)的是龍湖地產(chǎn)。2012年6月份以來(lái)，其先后在廈門(mén)、泉州、重慶等地拿下7幅地塊，總建筑面積達(dá)501萬(wàn)平方米，花費(fèi)約128億元。至此，龍湖地產(chǎn)在全國(guó)的土儲(chǔ)也近3700萬(wàn)平方米。
一位龍湖人士向南方周末記者稱，龍湖內(nèi)部都覺(jué)得拿的項(xiàng)目很合適，基本以掛牌底價(jià)獲得，“龍湖的戰(zhàn)略布局還沒(méi)完成，有必要多拿些地。而現(xiàn)在處于牛市第一期的尾巴了，感覺(jué)敏銳的大企業(yè)該進(jìn)場(chǎng)了”。
萬(wàn)科地產(chǎn)董秘譚華杰近日則稱，上半年萬(wàn)科之所以拿地較少，是因?yàn)楹线m的機(jī)會(huì)比較少，而到7月份萬(wàn)科買(mǎi)了60個(gè)億的土地，下半年拿地的機(jī)會(huì)會(huì)多一些，尤其四季度是拿地的好時(shí)候。
據(jù)鏈家地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，僅從2012年7月1日至8月10日，萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)、中海、保利這四家地產(chǎn)公司一共拿地19次，總計(jì)拿地支出金額是201.6億元，占年內(nèi)四家公司拿地總金額463.3億元的43.5%。
甚至連綠城都又開(kāi)始拿地了。在“鬼門(mén)關(guān)”上走了一遭之后，通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目給融創(chuàng)、賣(mài)股權(quán)給九龍倉(cāng)而得以逃生的綠城，2012年7月底在上海拿了一宗樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平米的土地。這從另外一個(gè)角度也證明了開(kāi)發(fā)商對(duì)下半年土地市場(chǎng)的看法。
而在經(jīng)歷了4個(gè)月的成交回暖之后，一線城市的總體庫(kù)存量在繼續(xù)下降。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，截至2012年8月底，一、二、三線典型城市新建商品住宅庫(kù)存，與去年同期相比分別增長(zhǎng)10%、25%、40%，“這表明，一線城市正在穩(wěn)步小步去庫(kù)存；三線城市庫(kù)存增幅最大且?guī)齑嫒栽谠黾?。一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力遠(yuǎn)大于三線城市?！?BR> 以北京為例，在前期以價(jià)換量之后，北京樓市沒(méi)有能夠得到持續(xù)供給，庫(kù)存已再次跌破8萬(wàn)套，這一數(shù)字創(chuàng)造了2009年以來(lái)的新低，按照8月全市住宅成交量計(jì)算，這一庫(kù)存量去化時(shí)間僅需5個(gè)月。
但保利地產(chǎn)集團(tuán)的一位高管亦對(duì)南方周末記者稱，盡管保利在北京、上海等重點(diǎn)城市以及中心區(qū)域的土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，但對(duì)于拿地仍較為慎重，“事實(shí)上很多城市核心地段的地價(jià)仍未松動(dòng)，地方政府對(duì)于地價(jià)寄望太高”。
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