長(zhǎng)假剛過，上海的土地市場(chǎng)就一下迎來(lái)了10月的第一個(gè)成交高峰。今日（10月10日），徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊，以及浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-5-3地塊三幅土地接連拍出。 三幅地總出讓金達(dá)到56.78億元，這一金額相當(dāng)整個(gè)9月份上海土地市場(chǎng)出讓金的62.7%。其中，保利集團(tuán)以45億元大舉拿下徐匯區(qū)濱江地塊，刷新了年內(nèi)上海土地市場(chǎng)成交總價(jià)的記錄，造就了滬上又一“地王”。 四大國(guó)企鏖戰(zhàn)99分鐘 百輪競(jìng)價(jià)保利45億奪魁 作為今年下半年最受關(guān)注的地塊之一，徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊（下簡(jiǎn)稱徐匯濱江地塊）今日拍賣的過程可謂是幾起幾伏、激烈萬(wàn)分。 該地塊綜合容積率2.5，起始總價(jià)31.5億元，起始樓板價(jià)18939元/平，為近兩年來(lái)黃浦江沿岸推出的首幅含住宅性質(zhì)的地塊，同時(shí)也是徐匯區(qū)近3年來(lái)出讓的第二大地塊。 截止10月9日，上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，該地塊已有35家企業(yè)領(lǐng)取競(jìng)買申請(qǐng)書，其中4家企業(yè)提交競(jìng)買申請(qǐng)。今日下午1時(shí)左右，4家房企悉數(shù)到場(chǎng)，分別為保利、華潤(rùn)、中海、綠地，三家央企一家國(guó)企的陣容為激烈的競(jìng)爭(zhēng)埋下伏筆。 下午1時(shí)30分競(jìng)拍正式開始，1號(hào)中海和7號(hào)保利率先展開不相上下的競(jìng)價(jià)，之后9號(hào)的綠地也加入進(jìn)來(lái)。舉牌價(jià)格層層翻升，當(dāng)價(jià)格飆升到39.9億元時(shí)，1號(hào)的中海停止競(jìng)價(jià)，全場(chǎng)變?yōu)榱司G地和保利的“雙雄爭(zhēng)霸”。在此過程中，主持人17次提醒場(chǎng)上買家認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，慎重考慮，理性競(jìng)價(jià)，并三次調(diào)整加價(jià)幅度。 最終，經(jīng)過99分鐘、445輪的激烈競(jìng)價(jià)，保利建錦、信保(天津)股權(quán)投資基金聯(lián)合體以45億元的價(jià)格擊退競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大舉拿下地塊，折合樓板價(jià)27055元每平方米，溢價(jià)率達(dá)42.9%。 上海純?nèi)A投資管理有限公司董事長(zhǎng)蕭純鋼表示，“預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的成本應(yīng)該在3.5萬(wàn)到3.7萬(wàn)，這樣的話按現(xiàn)有的價(jià)格保利還是有很到盈利空間，2.7萬(wàn)的樓板價(jià)在可以接受的合理范圍之內(nèi)?！?/P> 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市中心土地資源的稀缺性、土地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。 張宏偉表示，保利、中海、綠地之間出現(xiàn)多輪競(jìng)拍也和其前期采取高周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略大幅回籠資金有密切的關(guān)系，此外，作為央企地產(chǎn)企業(yè)、地方性國(guó)企，它們?cè)谌谫Y成本較低，也為其在今年下半年退地潮之中搶占地盤爭(zhēng)得了先機(jī)。 房企“拉鋸式”爭(zhēng)搶浦東商辦用地 恒生置業(yè)5.2億競(jìng)得 今日上午出讓的另一塊經(jīng)營(yíng)性用地浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-5-3商辦用地的競(jìng)拍過程也同樣激烈。 三家競(jìng)買人頻頻舉牌、輪番報(bào)價(jià)，主持人也7次提醒買家理性報(bào)價(jià)，幾次三番將要落錘之際，又有競(jìng)買人舉牌，激烈程度也不容小覷。經(jīng)過近40分鐘的上百輪“拉鋸式”報(bào)價(jià)，該幅地塊被恒生置業(yè)以5.2億元拍得，折合樓板價(jià)6063元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到59.8%。 該地塊出讓面積42880.8平方米，容積率2，起始總價(jià)3.254億元，起始樓板價(jià)3794元/平方米，為唐鎮(zhèn)區(qū)域推出的首幅商辦地塊。 而上午拍出的另一幅地塊是位于嘉定南翔的嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊，也是今日出讓的唯一一塊純宅地。此番出讓是該地塊的二度“出閣”。地塊出讓面積85588.5平方米，容積率1.2，起拍底價(jià)為8.9012億元、折合樓板價(jià)6500元/平方米，較去年11月時(shí)地塊首度出讓時(shí)公布的7300元/平方米下降超過10%。 此外，地塊明確規(guī)定拿地房企必須在5個(gè)月內(nèi)辦齊四證并正式開工，可見該幅地塊對(duì)拿地房企的后續(xù)建設(shè)效率有較高要求，意味著房企必須具備穩(wěn)定、充裕的資金，等于變相抬高了拿地門檻。 共有7家房企參與了該地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終經(jīng)過了一個(gè)多小時(shí)，三湘股份聯(lián)合康毅公司以11.58億元競(jìng)得該地塊，樓板價(jià)為8456元/平方米，溢價(jià)率30.1%。 據(jù)了解，地塊所處南翔板塊已有包括華潤(rùn)、和記黃埔、金地、綠城、朗詩(shī)等多家大型房產(chǎn)開發(fā)商入駐，屬于較為熱門的區(qū)域。該區(qū)域目前在售新盤毛坯房源價(jià)格在18000元/平方米上下，精裝修房源價(jià)格則超過20000元/平方米。 據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年9月上海土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地總出讓金額為90.57億元，而今天所拍出的三幅地塊總價(jià)達(dá)到了56.78億元，一日的出讓金額就相當(dāng)于9月全月的62.7%。這似乎更加印證了業(yè)界對(duì)于年內(nèi)土地成交高峰將到來(lái)的預(yù)測(cè)。 近期上海土地市場(chǎng)的火熱程度與龍頭房企在全國(guó)范圍內(nèi)大舉拿地引人注目。據(jù)悉，就早長(zhǎng)假之前的9月29日，申電投資有限公司20.5億摘得黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12商業(yè)地塊，折合樓板價(jià)28983元每平，總價(jià)、樓板價(jià)齊創(chuàng)今年上海新高。而僅僅時(shí)隔11天，這一成交總價(jià)紀(jì)錄就在被今日拍出的徐匯濱江地塊改寫了。 近期上?！暗赝酢鳖l出推熱地市場(chǎng)，引發(fā)了業(yè)界的廣泛討論。對(duì)此，張宏偉卻表示，“地王”并不意味著土地市場(chǎng)的回暖。 他說(shuō)，在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的背景下，“地王”只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，大多數(shù)中小房企只能望而卻步；另一方面，今年內(nèi)的高溢價(jià)和地王地塊大多擁有十分優(yōu)越的區(qū)域位置，比如在市中心核心區(qū)域、濱江豪宅板塊、城市副中心、新區(qū)、新城中心核心地段，地段位置較好地塊當(dāng)然會(huì)受到市場(chǎng)的追捧，這不代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)。 而對(duì)于下半年來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的龍頭房企“席卷”土地市場(chǎng)的現(xiàn)象，張宏偉指出，就目前來(lái)看，哪個(gè)房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個(gè)房企能夠把握好土地市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì)，盡快將手頭持有現(xiàn)金轉(zhuǎn)為土地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，哪些房企將在“逆勢(shì)擴(kuò)張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。 因此，張宏偉建議有資金實(shí)力的企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握住這一階段土地市場(chǎng)的利好，適時(shí)出手，理性拿地。 |
