樓市分化調(diào)查 部分城市土地儲(chǔ)備飽和 房企重返一、二線城市 2012年是樓市逐步趨暖的一年，而不少三、四線城市的樓市卻并未出現(xiàn)同步回暖。從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營(yíng)口，媒體爆出的三、四線城市樓市“鬼城”一個(gè)接著一個(gè)，蔓延的速度令人驚心?？罩寐矢?、存量房銷(xiāo)售困難，房?jī)r(jià)下滑，“崩盤(pán)”的說(shuō)法頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月公布的數(shù)據(jù)也證實(shí)，和上月相比，三、四線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)有部分出現(xiàn)下行。而在土地儲(chǔ)備上，由于房企連續(xù)幾年在三、四線城市布局，目前不少三、四線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)出現(xiàn)重度飽和。 專(zhuān)家認(rèn)為，需求不足，供應(yīng)量大導(dǎo)致的供需不平衡是三、四線城市面臨的普遍問(wèn)題，目前三、四線城市泡沫隱現(xiàn)，很可能導(dǎo)致其在這輪樓市趨熱的情況下無(wú)法“回暖”，甚至出現(xiàn)價(jià)格下行。 受此影響，主要布局在三、四線城市的房企業(yè)績(jī)明顯受到拖累，不少企業(yè)紛紛“轉(zhuǎn)向”，將重點(diǎn)回到一、二線城市。 現(xiàn)狀：三、四線城市“鬼城”蔓延 雖然對(duì)于三、四線城市的具體庫(kù)存并未有官方的詳細(xì)數(shù)據(jù),但是許多城市“去庫(kù)存”的壓力從政府行為中可見(jiàn)一斑。海南樓市在庫(kù)存壓力下,價(jià)格戰(zhàn)也愈演愈熱, 打折促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的現(xiàn)象頻有發(fā)生。?？谑凶〗ň衷?月11日下發(fā)了《關(guān)于清理當(dāng)前商品房市場(chǎng)存量的緊急通知》,清理時(shí)間為2013年1月12日至1月 18日。 而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年1月公布的數(shù)據(jù)中可以看到, 2012年12月新建商品住宅與上月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有8個(gè),持平的城市有8個(gè),上漲的城市有54個(gè)。價(jià)格下跌的城市中,北海、?？凇㈠\州等三、四線城市赫然在列。 土地:大房企進(jìn)軍三、四線城市土地儲(chǔ)備重度飽和 70個(gè)大中城市限購(gòu)后,三、四線城市一度成為房企拿地?cái)U(kuò)張的熱土?！斑@幾年,陸續(xù)有大房企進(jìn)駐贛州,拿地都很豪氣,對(duì)我們本土地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大?！敝芟壬勤M州一家小房企的負(fù)責(zé)人,他告訴記者，大房企在贛州城區(qū)拿地通常一拿就是上千畝,其項(xiàng)目一旦推出市場(chǎng),供應(yīng)量都很大,直接大大擠壓小房企的市場(chǎng)份額。 而廣東惠州也已經(jīng)逐漸被大型地產(chǎn)企業(yè)“占領(lǐng)”。短短幾年,惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已匯聚了萬(wàn)科、中信地產(chǎn)、富力、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、五礦集團(tuán)等全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商,大盤(pán)云集,而有數(shù)據(jù)顯示,該市2011年商品房成交量?jī)H為廣州的31%,然而土地成交量卻相當(dāng)于廣州的94%。 房協(xié)分析稱(chēng),土地儲(chǔ)備情況的變化,反映出廣深兩個(gè)中心城市受土地資源限制,其開(kāi)發(fā)量將逐漸萎縮;珠三角其他城市群和粵北山區(qū)進(jìn)一步提高所占份額。 而在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看,中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2009年以來(lái),我國(guó)部分三、四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)較快,營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列,待開(kāi)發(fā)量在3000萬(wàn)~8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到去年11月末,營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。 房企：三、四線經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難 與限購(gòu)政策出臺(tái)后放棄轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市不同的是,出于追逐相對(duì)穩(wěn)定高利潤(rùn)的目的,2012年房企回歸一、二線城市的趨勢(shì)日益顯著,在一線城市及重點(diǎn)二線城市的拿地金額大多呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。而將重心放在三、四線城市的開(kāi)發(fā)商也感覺(jué)到了壓力。 鄂爾多斯有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目——星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目就這樣被推上風(fēng)口浪尖。公開(kāi)資料顯示,星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目規(guī)劃面積11000多畝,其中一期工程占地2500多畝,是真正的超級(jí)大盤(pán)。去年年中,鄂爾多斯項(xiàng)目被爆出房?jī)r(jià)屢次大幅下調(diào),銷(xiāo)售乏力,去庫(kù)存壓力仍然巨大。 而公開(kāi)資料顯示,在去年樓市逐步回暖之際,側(cè)重一、二線城市的保利地產(chǎn)全年銷(xiāo)售額大增近四成,中海地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)近三成,而側(cè)重在三、四線城市圈地開(kāi)發(fā)的恒大地產(chǎn)銷(xiāo)售額增加14.8%,碧桂園銷(xiāo)售額增長(zhǎng)僅為10%。 保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)余英曾上表示:“一線城市是房企必爭(zhēng)之地,2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降的房企都是被三、四線城市拖累的?！?而恒大主席許家印此前坦言，受調(diào)控政策影響，三、四線城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。 而從北京中原日前公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，由于三、四線城市未來(lái)存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始“回歸”一、二線城市。數(shù)據(jù)顯示，2012年從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量中，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。 趨勢(shì)：三、四線樓市泡沫初現(xiàn)樓價(jià)繼續(xù)下行 隨著三、四線城市的供應(yīng)量暴增，在2012年樓市逐漸“春暖花開(kāi)”之時(shí)，三、四線城市的樓市卻裹足不前，甚至出現(xiàn)庫(kù)存嚴(yán)重積壓。易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化：一線城市已入春天或夏天；三、四線城市仍在冬季，或初春。 中指院報(bào)告也顯示，開(kāi)發(fā)商在一些三、四線城市大規(guī)模圈地，造城運(yùn)動(dòng)如火如荼。在土地供應(yīng)極度膨脹的同時(shí)，這些城市陸續(xù)顯示出泡沫征兆，個(gè)別城市甚至已出現(xiàn)崩盤(pán)現(xiàn)象。 報(bào)告預(yù)測(cè)稱(chēng)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，一線城市供應(yīng)短缺，未來(lái)住宅價(jià)格上漲壓力較大，而部分二、三線城市或?qū)⒚媾R供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，甚至可能出現(xiàn)下降。而廣大的三、四線城市供應(yīng)充足，但潛在需求相對(duì)較弱，部分土地供應(yīng)量明顯超過(guò)潛在需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。 方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也對(duì)記者表明了類(lèi)似看法：“三、四線城市的經(jīng)濟(jì)比較落后，居民收入不高，加上人口流出，所以剛需十分有限，而三、四線城市房?jī)r(jià)上漲多因?yàn)橥顿Y資金進(jìn)入，現(xiàn)在政策嚴(yán)防投資資金進(jìn)入住宅市場(chǎng)，這些城市失去了增長(zhǎng)動(dòng)力?！逼浔硎?，由于過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，三、四線城市前幾年瘋狂賣(mài)地，以至于最近供應(yīng)量太大，需要較長(zhǎng)時(shí)間消化，所以哪怕這輪出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮，三、四線城市也難以跟風(fēng)上漲。 |
