目前地方“國五條”細(xì)則陸續(xù)出臺，北上廣深的房價依舊堅挺，給人以中國房價仍將持續(xù)上漲的幻覺。但諸多跡象顯示，從1~2年的周期看，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售平穩(wěn)、資金成本下降，盈利能力明顯改善；從2~5年的周期看，房地產(chǎn)調(diào)控的政策風(fēng)險非常不明朗；從5年以上的周期看，中國房地產(chǎn)業(yè)可能逐步步入供給過剩、房價加速見頂?shù)摹案呶Ｆ凇?。因此可總結(jié)為：短期茍安，中期動蕩，長期高危。 回顧我對中國房地產(chǎn)的判斷，主要觀點(diǎn)如下：在2003年提出未來5~8年房價翻番；在2009年初房價實現(xiàn)翻番后，我們傾向于認(rèn)為未來5~8年房價將再翻番；2012年底，商品住宅均價為5800元/平方米，但過去四年住宅供給明顯趨于遠(yuǎn)郊化?？紤]到區(qū)位變化因素，除了少部分三四線城市，大部分城市的可比房價應(yīng)已完成再翻番。過去已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，大多被批評為對房價上漲起到了火上澆油的作用。 時至今日，我們可以理性地預(yù)見到，未來將出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將被證明為對房地產(chǎn)頹勢下行時落井下石的行政舉措。從邏輯和數(shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)的高危跡象已日益明顯。 以邏輯來看，推動房地產(chǎn)上升的三大動力是貨幣化、城市化和人口遷徙。 所謂貨幣化就是超越經(jīng)濟(jì)增長和物價上漲的貨幣超發(fā)。過去十年，從M2和信貸新增量看，中國經(jīng)歷了激進(jìn)的超發(fā)階段，除了推動GDP增速外，以土地為核心的房地產(chǎn)和以煤炭為核心的礦產(chǎn)資源，也吸收了巨額流動性，過度開發(fā)使蓋房的、挖煤的成為了暴富群體，同時也持續(xù)推動房價上漲。所謂城市化就是非農(nóng)戶籍人口和城市常住人口的迅猛增長，城市每年吸納的人口約2000萬，一二線城市房價自然因供求失衡而暴漲。所謂人口遷徙是指人口總量在增長的同時，人口的空間結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出京滬廣深密集、省會城市膨脹、地縣鋪攤子、村鄉(xiāng)基層空洞化的特點(diǎn)。城鄉(xiāng)二元化日益懸殊。 但這三大動力都在弱化甚至已發(fā)生逆轉(zhuǎn) 從貨幣化進(jìn)程來看，2011年以來中國經(jīng)濟(jì)增長從10%跌落到7%已不可避免，貨幣供應(yīng)增速很難呈現(xiàn)過去的快速超發(fā)場景，例如M2可能僅能維持在約12%的增速。從城市化進(jìn)程來看，目前城市化率已超過50%，城市空間布局不合理，大城市病和鄉(xiāng)村老幼留守的反差強(qiáng)烈，城鎮(zhèn)化不可避免，城市新增人口的絕對數(shù)已緩緩下行。從人口總量和結(jié)構(gòu)看，18~55歲具有購房需求和能力的群體在萎縮，向一二線城市集聚的人口從地方精英富豪向普通青年農(nóng)民工轉(zhuǎn)化。這些都明確無誤地提示我們，中國房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)結(jié)束。如果政府和開發(fā)商缺乏預(yù)見力，則房地產(chǎn)很可能不是進(jìn)入平穩(wěn)期，而是加速進(jìn)入高危期。 從短期、中期和長期的供求及政策來看，房地產(chǎn)的前景都開始顯得黯淡。 從長期看，即便從現(xiàn)在到2020年，假定房屋施工和銷售面積以每年約6%的低速增長，也意味著未來8年需要完成1.08億套商品住宅的銷售，意味著2020年房屋施工面積可能突破80億平方米。但從需求層面看，即便城市住宅更新率每年為2.5%，也僅頂多相當(dāng)于每年600萬套的住宅需求。此外向城市遷徙的人口可能會帶來300萬套的需求，因此從長期看，房地產(chǎn)可能從結(jié)構(gòu)和隱性過剩走向顯形和整體過剩。 從中期看，房產(chǎn)稅的推出將使得行業(yè)承受巨大政策沖擊，任何對房產(chǎn)稅輕描淡寫式的姿態(tài)都可能遭遇市場的嚴(yán)厲懲罰。 從短期看，實際上從2011年開始，房屋銷售面積已鈍化為個位數(shù)增長。雖然嚴(yán)格意義上來說，房地產(chǎn)庫存應(yīng)是施當(dāng)年施工面積加待售面積，再扣除已售和停工面積，但當(dāng)年施工/銷售面積仍是一個粗略衡量供求狀況的指標(biāo)。從施工和銷售面積看，2006年分別為11.6億和6.2億平方米，2008年為27.4 億和7.6億平方米，2010年為 40.6億和10.4億平方米，2012 為57.3億和11.1億平方米，銷售增長已遲鈍但施工膨脹未見收縮。問題仍在麻木地積累和放大中。 就2013年而言，疲弱的經(jīng)濟(jì)帶來了資金價格的持續(xù)下行，“國五條”等措施放大了京滬核心區(qū)房價上漲對房屋整體需求的示范效應(yīng)，使得更多三四線城市居民忘記了其生活的區(qū)域房價已漲不動的基本事實。今年是開發(fā)商的出貨年和攢錢年，是購房者幻覺破滅前熱情尚存的轉(zhuǎn)折年。中國的房地產(chǎn)，已在加速進(jìn)入高危期，很難扭轉(zhuǎn)或緩解。（摘錄自上海房地產(chǎn)網(wǎng)站） |
